Avaliação de terreno com construção
A avaliação de imóvel com construção em cima, como é o caso de casa, segundo a NBR1 14653-2, pode ser pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado ou pelo Método Evolutivo. O segundo só deve ser utilizado, se o primeiro não.
Para a avaliação de uma casa pelo Método Comparativo, deve ser feita uma pesquisa de mercado de imóveis semelhantes para então ser calculado o valor do imóvel avaliando.
Pelo Método Evolutivo, o terreno deve ser avalia pelo Método Comparativo e a construção pelo Método de Reprodução. O valor da casa será a soma valores obtidos do Método Comparativo e do Método de Reprodução.
O valor da construção, em separado do terreno, este deverá seguir o seguinte:
- a) Multiplicar a área do terreno pelo valor da construção. O mais prático é utilizar o CUB – Custo Unitário Básico da Construção Civil.
- b) Multiplicar o resultado pelo BDI. Pode ser de 30% a 40% ou outro, com a devida consideração.
- c) Multiplicar o valor por um Coeficiente da Coisa Feita. Este coeficiente pode ser no entorno de 15%. Este coeficiente seria aquele em que o comprador não espera pelo término da construção. O caso inverso seria o de “comprar na planta”.
- d) Multiplicar o resultado por um coeficiente de depreciação da construção, que deverá levar em consideração:
– A sua vida útil.
– O seu estado de manutenção.
– A sua obsolescência em relação a modernidade, praticidade.
– Tipo de construção em relação a localidade. Por exemplo, uma mansão construída em favela, teria uma depreciação de obsolescência bem alta.
– Estar a construção averbada no Registro de imóveis ou outras divergências legais.
– Estar em área de marinha.
– Vista, poluição etc.
- e) O coeficiente geral de depreciação deverá levar em consideração que o valor final do imóvel, com terreno, seja o valor de mercado. Dessa forma, o valor do imóvel será aquele em que um vendedor o oferte, sem ser compelido a vendê-lo, e o comprador comprá-lo pelo mesmo valor, sem estar compelido a comprá-lo.
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