A avaliação de terrenos por tratamento de fatores – método também denominado homogeneização – é simples. O avaliador pode preferir o tratamento de fatores em vez da inferência estatística devido à quantidade de elementos pesquisados que possui ou porque não possui ainda o conhecimento adequado da inferência.

No tratamento de fatores, o avaliador torna homogêneas as fachadas e as profundidades dos terrenos pesquisados, além de outros atributos que possa identificar como importantes à formação do valor. Simples fórmulas matemáticas nos levam a homogeneizar as fachadas, profundidades e outros atributos. Porém, existe um atributo muito importante na formação do valor que deve sempre ser considerado: a localização. E como a pesquisa deverá considerar terrenos pesquisados em localidades com diferentes valorizações, invariavelmente, o avaliador terá que utilizar o fator localização.

No caso da cidade de São Paulo, a melhor forma de calcularmos o fator transposição é estabelecendo uma relação entre o valor atribuído pela Prefeitura do município, para o imóvel que se deseja avaliar, e aquele pesquisado, também atribuído pela Prefeitura. Os valores atribuídos a terrenos pela municipalidade, em diferentes logradouros, estão na Planta Genérica de Valores – PGV, ou também denominada Planta Genérica do Município – PGM.

A PGV corresponde ao Anexo II e ao Anexo III da Lei nº 10.235, de 16 de dezembro de 1986, do Município de São Paulo, que dispõe sobre a forma de apuração do valor venal de imóveis, para efeito de lançamento dos impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana.

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Periodicamente, os valores da Planta Genérica de Valores – PGV são reajustados. Entretanto, o avaliador pode calcular a relação, utilizando valores antigos, já que o objetivo é estabelecer apenas a relação de valores entre localidades.

Para avaliar apartamento em que os elementos pesquisados estiverem localizados em logradouros diferentes, a relação entre as localizações não poderá ser direta dos valores da Planta Genérica do Município – PGV. Porém, o expert poderá estabelecer uma fórmula em que a razão não seja direta, baseada no conhecimento do mercado e em estudos que tenha realizado.

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Planta Genérica de Valores de São Paulo

Decreto Nº 56749, de 29/12/2015, que atualiza, para o exercício de 2016, os valores unitários de metro quadrado de construção e de terreno constantes da PGV

Decreto Nº 57.560, de 22/12/2016, que atualiza, para o exercício de 2016, os valores unitários de metro quadrado de construção e de terreno constantes da PGV

Lei Nº 10.235, que apura do valor venal de imóveis para efeito de impostos do Município de São Paulo, utilizando a PGV

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Título: Avaliação de terrenos e apartamentos em São Paulo por tratamento de fatores (homogeneização), utilizando a Planta Genérica do Valores – PGV